2020年5月13日 とまとハウジングメルマガにて配信した内容となります
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ハイタイ!沖縄クチコミ不動産とまとハウジング・メルマガご愛読いただきましてありがとうございます。
■G.WのSTAYHOME期間はスタッフと共にオンライン勉強会へ参加!
ハワイで活躍する不動産エージェントからアメリカのエージェントスタイルについての知識インプットでビジネスヒントを得ていました。
とまとハウジングスタッフへも知識のギフトができたかな?と充実した日々。
(見方を変えたら休日に...ブラック企業?!...)
私たちとまとハウジングの強みは何といっても
「猫」です
...ウソです。
ま、それもありますが強みはダントツで
「スタッフの知識の高さ」です。
とまとエージェントスタッフはかなりの時間とお金をかけて(会社負担です、これも双方投資です)
資格取得にチャレンジ、実践を通して日々ブラッシュアップしています。
一般の売却、相続時の売却、ローンの返済が滞った際の任意売却...
不動産売買のすべてのケースでのご相談に対応できるようにするためです。
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たとえば、
海外在住者が沖縄の不動産を売却する際などに生ずる法務や税務の分野に関しても、これまで蓄積した知識と実践経験を活かして、司法書士や税理士の先生方との連携もバッチリで頼もしい限りです。
全体的に営業職特有の?「押し」に欠けるところはありますがあくまでもお客様のエージェント(代理人)というスタンスの現れでもあるのでこれも個性かな、と。
いずれにせよ、ここまで徹底している売買専門会社はなかなかないはず。と自負しています。
「小さな会社だけど、個々が相談から引き渡しまでのすべてを把握し、売買の知識も活かせてる、そんな会社はね、なかなかないよ。自信持っていこう、経営に携わっている気持ちも念頭に」
とスタッフへ感謝の気持ちも込めつつ「呪文」をかけています(^^)/
最高のエージェントスタッフが素敵なお客様とのご縁を紡いでいます。
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G.W明けから新型コロナ感染者０人が続いたこともあり、なんとなくフェーズが変わってきた気がする沖縄です。
なんだか気持ちが「コロナと共存」により強く移行している印象です。私たちもコロナ期間で仕事への向き合い方をより深く考え改め取り入れ「進化+深化」を遂げていきたい所存です。
また...前置きが長くなりましたが
STAY HOMEな貴方様へのコラムvol.６スタートです!
■相続税対策としての軍用地
今回はとまとハウジングのMr.軍用地(安里)からのリクエストで、
～相続対策としての軍用地～についてお話しします(^^)/
2015年、今から5年前の1月1日以降の相続について相続税の基礎控除が改正されました。
法定相続人を妻と子2人の3人だったとした場合の非課税枠は2014年までであれば8000万円、2015年以降は4800万円。
それに伴い課税対象者が大幅に増え、改正前の課税対象者は全体の4％だったのが改正後は8％に上昇しています。
3億円以上相続した場合には、相続金額の半分(税率50％)を税金で収めなければいけません。
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ちなみに海外には、香港やシンガポールのように相続税がない地域、国もあります。
アメリカの遺産税(相続税ではない)の基礎控除はナント!６億円です。
そういう意味では日本の相続税は高い気がしてきます。
...米軍基地負担のバーターとして沖縄県民限定で相続税廃止特区、なんていいのではないか。
→富裕層が沖縄へ移住して...経済も活性化!なんてどうだろう。
海外への優秀な人材流失のストッパー的な...(または沖縄お試しベーシックインカムはどうだろう...)
財源確保には不労所得である相続税の方が増税がスムーズなんでしょうね...。
あり?
また、話が脱線してしまいました...。
■軍用地と相続税対策のおはなし
相続税は、現金・預貯金は相続時の残高。有価証券は時価が課税対象額になります。
とまとハウジングにもお客様から「相続税対策に２億円分の軍用地を。倍率は気にしないから急ぎで」とオファーをいただいたことがあります。
「かしこまりました。素晴らしい相続対策ですね。80代のお母さまの名義でご購入ですね」
とやり取りを行い80代の女性とその相続予定の子3人にご来店いただきヒアリングを行いました。
お母さまのお気持ちを確認しながら2億円分の軍用地のお話をし、併せて分筆案などをご提案します。
→購入時に相続人の数で前もって分筆しておくことで、
●相続発生時に相続人同志で争うこともなくなります。
●相続後も「共有＝1筆を3名で所有」ではなく「単有＝分筆した1筆を一人で所有」にしておくことで、相続後の売却時の自由と、地銀の担保評価も温存できます。
何より現金で相続するよりも「相続税評価を賢く圧縮する」ことができるが最大の魅力なのです。
■資産の組換で相続税評価額を圧縮
では「現金のまま１億円相続する場合」と「１億円分の軍用地に資産組換して相続する場合」
との相続税評価額の比較をみていきましょう。
軍用地の相続税評価額は下記の計算式でおおよそ算出することができます。
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★軍用地の相続税評価額
＝固定資産税評価額×公用地の評価倍率×(1-40％)
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(例)現金１億円を、現金で相続した場合→相続税評価額１億円
(例)1億円分の軍用地(ここでは嘉手納飛行場)を購入し相続した場合
嘉手納飛行場(1,000㎡・年間借地料約161万円・62倍)
1026万(固定資産評価額)×3.5(公用地評価倍率)×(1-40％)＝2,154.6万円
→相続税評価額2,154.6万円
ナナナント!!
相続税評価額が!
約5分の１に!!
圧縮!!
※公用地倍率表は下記から参照いただけます。(国税庁ＨＰより)
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r01/okinawa/okinawa/others/pdf/l110500.pdf
■現金を軍用地に資産組替することのもうひとつのメリット
上記の嘉手納飛行場の例だと、相続が発生するまでも所有権付きの土地+年間161万円の安定的なインカム(借地料)が入ります。
ちなみに1億円を銀行に預けていた場合→バブルの頃は1億円で年間350万円前後の銀行利息がついたことがありましたが、現在では年間1万円程度です。(税金を引かれたら手残り8千円...)
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●相続を「争続」にしないためにも
●銀行に預けるだけ(でよかったのはバブル期まで)の何もしないリスクよりも(←インフレのリスクもあります)
●リスクの高いエリアでのサブリースワンルームマンション1棟よりも(←これから任意売却のご相談も増えそうな気配を感じます)
親子双方win-winな
軍用地投資を自信をもっておすすめいたします!
ちなみに上記の2億円分の軍用地を購入したお客様のケース
相続発生から5年後、相続した軍用地の1部売却のお手伝いもさせていただいています。
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相続税についての詳細は、専門家である税理士へのご相談をお願いいたします。
コラムでご紹介したのはあくまでも一般的な数式にあてはめた計算です。また、ご相談例に登場したお客様も、税理士にご相談した上でのとまとハウジングへの購入相談だったことを申し添えます。
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それではこのあと「キャンプ瑞慶覧」の販売スタートです。宇宙イチ早く!とまとメルマガで告知させていただきます!
ちなみに今回のキャンプ瑞慶覧は、相続税対策の視点からみてみると
●購入4165万円
●固定資産税評価額10,271,800×2.7(公用地評価倍率)×(1-40%)=1664万円
→現金で相続するより約6割減の圧縮効果があります!
どうぞ、お楽しみにね(^^)/
下記はこれまでのコラムをまるっとおさらい
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■軍用地投資とは
軍用地（所有権付きの米軍基地・自衛隊基地の底地=土地）を購入し→国に賃貸（土地を貸す）して毎年賃料（借地料）を得ること。
賃料は現在のところ毎年福利で平均１％ずつ上昇している。利回り２％前後の「ゆったり投資」で夜もぐっすり安眠。
※「軍用地」というのは強制収用された歴史的背景もあり安易に「投資イェイ♪イェイ」
というテンションではない側面があるということ。
■施設選び
...結論から先に申し上げますと、沖縄クチコミ不動産とまとハウジングで取り扱っている軍用地に関してはハズレがない。（軍用地売買経験21年の実績に基づいて販売前に独自の事前調査を徹底しております）
嘉手納より北さんコース（現在のところ返還の予定なし）南ちゃんコース（返還予定）がある。
■現金1000万円を
老後2000万円問題に備え定期預金にぐっすり寝かせている安定志向の貴方のポートフォリオの2割を軍用地資産にしてみては?
(((とくにウチナーンチュ!!)))
このような未曾有の時こそ、お金にも働いてもらい自身も免疫力アップ!
銀行の5年定期に預けると５年間の受取利息はたったの10,202円。
軍用地（利回り2％の物件として）に資産を組み替えた場合、5年間の受取賃料102万円＋土地所有権付。100倍!いつ初めても定期預金より100倍いい!
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最後までご一読いただきありがとうございます。
沖縄クチコミ不動産とまとハウジングの川端ゆかりでした('ω')ノ